每年的万科股东大会都备受关注，而2024年的这场会议，因公司进入“深铁时代”而显得格外不同。6月27日，万科在深圳召开了2024年度股东周年大会，现场座无虚席，气氛热烈。据参会股东介绍，台下设置了约200个座位，虽未完全坐满，但也可谓“济济一堂”。

台上管理层阵容庞大，共13人出席。其中，前排7人为核心管理层，最引人注目的无疑是新任董事会主席辛杰，他居中而坐，右手边是郁亮，左手边为解冻。此外，李锋、李刚、华翠、田钧等新任管理层也首次在股东面前集体亮相。

细数之下，除了郁亮和解冻这两位“老万科人”外，其余管理层几乎全是“新面孔”，这一变化也引发了外界广泛关注与讨论。

“1+1＞2”：新团队融合，应对行业挑战
会议伊始，万科管理层照例对2024年公司业绩进行了介绍。数据显示，2024年万科实现营业总收入3431.76亿元，同比下降26.32%；归母净利润亏损约494.78亿元，而上年同期为盈利121.63亿元；扣非净利润亏损453.94亿元，上年同期为盈利97.94亿元；经营活动产生的现金流量净额为38亿元，同比下降2.87%。

面对如此大幅的业绩下滑，新任董事会主席辛杰在会上深表歉意。他指出，市场环境发生深刻变化，万科未能及时调整步伐，过去“高杠杆、高周转、高增长”模式的惯性过大，资源投入过于分散，随着房地产市场的深度调整，问题和风险逐步显现。

为应对当前困局，万科进行了大规模的管理层调整。今年1月27日，万科公告宣布，原董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭辞职，辛杰接任董事会主席，郁亮、李锋、华翠、李刚出任执行副总裁，田钧担任董事会秘书。

在股东提问环节，辛杰回应了外界对人事变动的关注。他表示，新团队与原管理团队正在积极融合，倡导集体主义精神，通过“团队协作”实现“1+1＞2”的效果，共同应对行业风险与挑战。

他还特别提到，万科与深圳地铁集团（深铁）的合作，赋予了公司打造“卫星城”的能力。依托TOD（以公共交通为导向的开发）模式，双方将共同提供城市基础设施与运营的系统解决方案，推动城市服务生态的多元化发展，致力于打造高质量住房及公共休闲空间。

郁亮判断：市场正稳步修复，未来可期
谈及房地产市场的未来走势，郁亮在会上表达了相对乐观的态度。他指出，自去年9月底国家出台一揽子支持政策以来，行业信心逐步恢复，市场正在稳步修复。尽管4月份新房销售出现短暂波动，但五一期间市场表现依然活跃，显示出需求回升的积极信号。

他还提到，当前新房市场呈现出多元化、品质化的趋势，现房销售与产品领先性将成为对冲二手房市场分流的重要手段。这些结构性变化，为行业长期健康发展奠定了基础。

“以时间换空间”：债务化解稳步推进
尽管业绩承压，辛杰在会上强调，万科的改革与风险化解工作正在稳步推进。截至目前，所有已到期的公开债券均已兑付，风险正逐步得到消化，但彻底化解仍需“以时间换空间”。

他特别提到，万科在这一过程中获得了多方面的支持，包括深圳市政府的高度重视、金融机构的鼎力相助，以及大股东深铁集团的有力支持。“各方伸出援手，支持公司融资需求，保持融资规模总体稳定。”

数据显示，2024年万科累计完成93亿元境内公开债券和约104亿元境外公开债券的偿付；2025年以来，已完成129.4亿元境内债和35.5亿元境外债的兑付。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华补充道，截至今年6月，公司已顺利完成165亿元公开债务的偿还，年内已无境外公开债到期，未来两年内也没有境外债务压力。

这一成果的取得，离不开金融机构与大股东的支持。2024年，万科新增融资和再融资规模达948亿元，新增融资综合成本为3.54%，同比下降37个基点；新增经营性物业贷款293亿元。2025年1至5月，公司新增融资和再融资规模为341亿元，融资成本进一步下降至约3.4%。

深铁集团更是以真金白银支持万科。自2023年底以来，深圳国资及深铁集团积极参与万科资产与股权处置，认购旗下消费基础设施REIT，并协调金融资源助力融资。进入2025年后，深铁集团更是通过股东借款形式，累计向万科提供超过140亿元资金，用于偿还债券本息。

此外，万科还通过出售A股库存股等方式补充流动性。今年6月，公司出售7295.6万股A股库存股，回笼资金约4.79亿元。同时，股东大会通过了关于发行H股的授权议案，为未来进一步融资打开空间。

销售承压，回款与资产处置成关键
尽管债务压力有所缓解，万科仍面临销售端的严峻挑战。今年1至5月，公司按期交付86个项目、共计2.64万套住房，累计实现销售金额约570亿元，同比下降43.73%。

面对这一情况，万科管理层表示，将继续通过加速销售回款、动态调整开发节奏、平衡收支结构等方式，力争实现经营性现金流为正。同时，公司将进一步落实“收敛聚焦”战略，灵活运用市场化转让、资产证券化等手段，充分释放资产价值，补充流动性。

韩慧华强调，万科将继续争取金融机构的支持，稳定银行存量融资规模，并积极拓展增量融资机会。“有政策支持、有股东力挺、有市场信心，我们有能力应对挑战，推动公司重回健康发展轨道。”

结语：重归健康发展，仍需多方合力
在会议最后，万科新任掌门人辛杰表示，企业的发展从来不是一帆风顺的，万科愿意与各方携手，调动一切资源，全力以赴推动公司回归正轨，成为新时代房地产行业转型发展的标杆企业。

从管理层换血到债务化解，从深铁支持到市场策略调整，万科正在经历一场深刻的变革。尽管前路依然充满挑战，但在政策、市场与资本的多方合力下，这家曾经的中国房地产龙头，仍有望在行业调整中找到新的发展路径。