在 2025 年上半年，房地产市场整体呈现出复杂的态势，止跌回稳成为主基调，但不同城市间的分化依旧显著。购房者在选择城市进行房产投资或自住时，需要综合考量新房、二手房以及土地市场的表现。接下来，我们将深入分析多个城市在这三个市场维度的情况，以帮助您判断哪些城市更具潜力和价值。

新房市场：一线城市韧性强，二三线分化显著

2025 年上半年，全国商品住宅供应约束明显，供应量较去年同期下滑，仅一线城市维持相对高位。在此背景下，整体成交基本与去年持平。一线城市展现出较强的韧性，二三线城市则呈现点状复苏、分化加剧的局面。

一线城市：深圳、北京领涨

在一线城市中，北京、广州、深圳上半年成交累计同比均为正增长。其中，深圳和北京表现尤为突出，成交累计同比增长均超 20%。深圳凭借其强大的经济活力和人口吸引力，以及宽松的购房政策，刺激了大量刚需和改善需求入市。北京则受益于城市的资源优势和政策支持，特别是一些地段位置较好、品质更佳的高端项目热销，拉动了整体成交。例如，北京海淀区的新房项目因优质的教育资源和区位优势，备受购房者青睐，部分项目开盘即售罄。上海虽然成交累计同比未呈正增长，但其新房成交规模高于北京和深圳，主要是由于去年基数较高所致。

二三线城市：成都、杭州高位运行，合肥、厦门增长迅速

二三线城市中，成都和杭州的新房成交规模保持相对高位。成都作为西部的经济中心，城市发展迅速，人口持续流入，住房需求旺盛。同时，政府在城市规划和房地产政策上的积极引导，也促进了新房市场的繁荣。杭州则借助互联网经济的发展和城市影响力的提升，吸引了大量人才，改善型需求不断释放。合肥和厦门的成交累计同比增长靠前，均保持在 15% 以上。合肥近年来经济发展势头强劲，产业升级带动人口导入，房地产市场需求旺盛。厦门凭借其独特的城市魅力和优质的生活环境，吸引了众多外地购房者，尤其是在旅游地产和改善型住房领域表现突出。此外，武汉、南京、天津等城市也保持着弱复苏行情，累计同比降幅持续收窄。

二手房市场：增长动能放缓，城市间冷热不均

2025 年上半年，二手房市场增长动能明显放缓。一方面，学区置业热潮已过；另一方面，优质新盘入市分流了部分改善客群。

一线城市：深圳热度高涨

一线城市中，二手房成交累计同比增幅达 22%，居各能级首位。其中，深圳上半年二手房成交累计同比增幅仍在三成以上，热度依旧高涨。深圳二手房市场的活跃得益于其灵活的市场机制和强大的经济基础，大量年轻的创业人群和高收入群体对二手房的需求持续旺盛。此外，深圳在房地产市场监管和政策调整上较为及时，保障了二手房市场的健康发展。

二三线城市：重庆、合肥复苏，部分城市仍在回调

二三线城市中，重庆、合肥等城市迎来复苏行情。尽管 6 月环比有所下降，但上半年累计同比增幅依然显著。重庆作为西部的重要城市，城市规模大，人口众多，随着城市建设的不断推进和经济的发展，二手房市场逐渐回暖。合肥在新房市场热度的带动下，二手房市场也呈现出复苏迹象，尤其是一些次新房和优质学区房，受到购房者的追捧。然而，郑州、长春、大连、宁波等部分城市的二手房仍处于回调期，上半年累计同比暂未回正。这些城市可能由于经济结构调整、人口外流等因素，导致二手房市场需求不足。此外，东莞、烟台等部分三四线城市因去年基数较低，上半年成交出现大幅增长，但这种增长的持续性有待观察。

土地市场：投资向核心城市集中，热点城市热度高

2025 年上半年，土地市场延续 “缩量提质” 趋势。全国 300 城经营性土地成交建筑面积较 2024 年同期下跌 8%，但各能级平均楼板价同比显著增长，溢价率大幅回升。

重点城市：上海、北京、杭州位居前列

从重点监测城市来看，上海、北京、杭州土地成交金额分别达到 1273 亿元、1101 亿元和 1077 亿元，TOP3 城市总成交金额占全国土地成交总金额的 35%，土地投资进一步向高能级城市集中。一线城市均进入成交金额 TOP20 榜，上海、北京、广州、深圳分列第 1、2、7 和 13 位。在二三线入榜城市中，除成都和西安外，前 15 均来自沿海省份。

市场热度：核心热点城市溢价率高

核心热点城市在土地市场热度方面表现突出。杭州、成都、上海、苏州、深圳平均溢价率均达到二成左右或更高。杭州在新房限价解除后，2025 年上半年屡屡拍出 50% 以上的高溢价率，如钱江世纪城、城东新城等热点板块，出让的所有宅地溢价率均在 40% 以上。北京在底价成交大量旧改和商办地块的情况下，溢价率仍达到 7%。相比之下，入榜三四线城市土拍热度依旧不高，镇江、常州、保定、扬州大多数地块仍是底价或低溢价成交。

综合分析：核心一二线城市更具潜力

结合新房、二手房和土地市场来看，由于去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期为 “供应小年”。在 “以销定产” 模式下，短期内热度较高的核心一二线城市，如北京、上海、杭州、成都等，仍将是房企推盘的重点区域。这些城市不仅拥有强大的经济实力和人口吸引力，而且在政策支持、城市规划等方面具有优势，房地产市场的健康稳定性更高。

对于购房者而言，在选择城市时，应优先考虑核心一二线城市。这些城市的房地产市场具有较强的抗风险能力，无论是自住还是投资，都更具保障。同时，在具体选择项目时，需关注项目的品质、区位、配套等因素，以实现房产价值的最大化。预计在未来一段时间内，核心一二线城市的房地产市场将继续保持相对活跃的态势，而城市间、项目间的分化还将持续加剧。